Los riesgos legales de realizar obras sin contar con licencia urbanística previa


En nuestro acervo cultural ha calado la idea de que es rentable realizar una obra sin solicitar al Ayuntamiento la correspondiente licencia urbanística, pues si transcurren cuatro años desde su terminación la obra quedará consolidada. Y, en todo caso, podrán ser legalizadas a posteriori. Pero, ¿realmente merece la pena asumir el riesgo?

A nuestro modo de ver, el ahorro (mínimo) que supone hacer una obra sin el amparo del título administrativo correspondiente (licencia urbanística o declaración responsable), no compensa los graves trastornos que puede llegar a acarrear tal decisión, como a continuación pasamos a exponer.

En este sentido, debe recordarse que la legislación urbanística exige contar con la correspondiente licencia para poder efectuar obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta, o para realizar obras de ampliación, modificación o reforma de las ya existentes. Incluso para efectuar pequeñas reformas en la vivienda, comúnmente conocidas como obras menores.

En la práctica, muchas de esas obras se ejecutan al margen de la Ley, incurriendo así en una infracción urbanística que habilita a la Administración a adoptar medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado y de carácter sancionador, que varían en función de la compatibilidad de dichas obras con el planeamiento urbanístico.

  1. Si las obras son incompatibles con la ordenación vigente, se ordenará la demolición de lo ilegalmente construido, debiendo ser costeado por el interesado.

  2. Si las obras son compatibles con la ordenación vigente, el infractor deberá restaurar el orden jurídico solicitando las licencias y autorizaciones pertinentes para legalizar las obras. El plazo para instar la legalización es de dos meses. En caso de que se deniegue la legalización de las obras o ésta no se solicite en dicho plazo, se exigirá la demolición de las obras.

  3. Si las obras son parcialmente compatibles, se podrá solicitar la legalización de las partes compatibles y realizar la demolición de las restantes.

Da manera adicional a las medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado, también puede iniciarse un procedimiento sancionador contra el infractor, quien podrá verse obligado a abonar una sanción pecuniaria (multa económica). Téngase en cuenta que la imposición de una multa es perfectamente compatible con la obligación de demoler o legalizar la obra ilegalmente construida, y que la cuantía de la multa será calculada en función de la entidad de las obras realizadas, su repercusión en el medioambiente y el principio de exclusión del beneficio económico para el infractor.

Impuesta la sanción correspondiente, y transcurrido el plazo fijado para la demolición sin que por el infractor se haya llevado a cabo la misma, se procederá por la Administración a su ejecución forzosa mediante la imposición al infractor de sucesivas multas coercitivas por cuantía de hasta 2.000 euros cada una, hasta lograr la total restauración de la legalidad infringida.

Por si esto no fuera poco, debe tenerse igualmente presente la posibilidad de que la Administración, con el fin de asegurar el resultado de los expedientes de disciplina urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con anterioridad a la infracción, podrá acordar que se tome anotación preventiva en el Registro de la Propiedad de la incoación de dichos expedientes sobre la finca en que se presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de que se trate en cada caso.

- Prescripción de las infracciones urbanísticas.

Según la legislación urbanística, con carácter general, una vez transcurridos cuatro años desde la completa y total terminación de las obras ilegales, la Administración ya no podrá imponer medidas de restauración del orden jurídico perturbado (por caducidad de la acción de restablecimiento), ni tampoco adoptar medidas sancionadoras (por prescripción de la infracción).

Siendo destacable en este supuesto que la carga de la prueba respecto del vencimiento del plazo de cuatro años no la soporta la Administración, sino que le corresponde soportarla al interesado, que es quien voluntariamente se ha colocado en una situación de clandestinidad por la realización de una obra ilegal. Carga probatoria que obligará al infractor a soportar unos costes periciales, por lo general, muy elevados.

Por otro lado, el mero hecho de que se reconozca por la Administración la "prescripción urbanística" (en puridad, caducidad de la acción), no convierte a la instalación o edificación en cuestión en una obra legal, simplemente la coloca en situación legal de fuera de ordenación, por lo que, mientras no sea legalizada, sólo podrán realizarse obras de reparación y conservación que sean absolutamente necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad mínimas. Circunstancia ésta que repercute negativamente sobre el valor de mercado de dichos inmuebles.

En definitiva, no son pocas las razones que aconsejan no iniciar una obra hasta tanto se cuente con todos los títulos administrativos habilitantes. En cualquier caso, si hubiera optado por adentrarse en la senda de la indisciplina urbanística y necesitase asesoramiento en la materia, en Prisma Jurídico podemos ayudarle a pasar este trance de la mejor manera posible.

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